Коротко о проблеме
Реестровая (кадастровая) ошибка – это внесенные кадастровым инженером в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения о площади и/или месте расположения границ земельного участка или строения, не соответствующие фактическому пользованию.
В большинстве случаев реестровая (кадастровая) ошибка связана с тем, что при установлении границ земельного участка кадастровый инженер не учел расположенные на земельном участке строения, которые по результатам межевания оказываются за его пределами.
Причинами этому могут служить как расчетные ошибки при работе с данными или оборудованием, так и человеческий фактор, когда кадастровые инженеры для упрощения своей работы устанавливает границе земельного участка отступая от различных охранных зон, красных линий или уже установленных границ соседей, несмотря на то, что это приводит к нарушению прав его клиента и потери части территории.
Реестровая ошибка в отношении границ земельного участка может привести к ряду проблем, начиная с привлечения собственников к административной ответственности за незаконное использование части земли до возникновения споров с соседями относительно используемой территории, в том числе споров по сносу возведённых объектов капитального строительства и иных объектов (дом, баня, гараж, сарай, теплица, забор и так далее), если такие объекты по результатам межевания оказались за пределами земельного участка.
Иногда ошибки в определении границ участка могут приводить к значительной разнице в принадлежащей и фактически используемой площади.
![]() |
Сангаджиева Елена, управляющий партнёр компании Юр-Профи: |
|
Как исправить ошибку
Реестровую ошибку в отношении границ земельного участка можно исправить при совокупности следующих условий:
1. Отсутствуют ограничения, установленные действующим законодательством (п. 11 ст. 22, ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон о регистрации»). В частности, границы земельного участка не затрагивают границы: территориальной зоны, лесничества, населённого пункта, муниципального образования.
2. Имеются документы, подтверждающие наличие реестровой ошибки. К ним относятся: документы о предоставлении земельного участка, технический план домовладения, иные документы, подтверждающие фактическое использование земельного участка в определённых границах.
3. Увеличение площади земельного участка после устранения реестровой ошибки не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, установленный в правилах землепользования и застройки территории. Если такой размер не установлен, увеличение не должно составлять более 10 % от площади земельного участка (п. 32 ст. 26 Закона о регистрации).
Кто может исправить
Реестровую ошибку можно исправить:
- в досудебном порядке, если это не причинит вред или не нарушит законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на записи, содержащиеся в ЕГРН (ч. 4 ст. 61 Закона о регистрации) путём направления заявления и межевого плана об устранении реестровой ошибки в Управление Росреестра.
- в судебном порядке (в случае наличия спора по границам земельного участка со смежными землепользователями или отказа органа государственной регистрации в исправлении реестровой ошибки).
Для этого необходимо
Обратиться к кадастровому инженеру и подготовить межевой план в отношении земельного участка с исправлением ошибки и актом о согласовании смежными землепользователями границ земельного участка (ст. 37, ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», п. п. 30, 83 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).
В судебном порядке в качестве доказательств о реестровой ошибке могут быть использованы, кроме межевого плана: заключение кадастрового инженера, инвентарно-правовое дело, свидетельские показания, судебная землеустроительная экспертиза и иные.
Отсутствие документов, подтверждающих границы земельного участка, увеличивает вероятность неприятных неожиданностей.
Чем может помочь наша компания
Наши юристы готовы провести правую экспертизу на предмет наличия реестровой (кадастровой) ошибки и в случае её выявления подготовить совместно с кадастровым инженером межевой план об исправлении реестровой ошибки. Мы сотрудничаем только с опытными кадастровыми инженерами, специализирующимися на исправление реестровых ошибок. От качества указанного межевого плана и заключения положенного в его основу, которое будет базироваться на собранных данных о фактическом землепользование и землеотводных документах, будет зависеть устранение реестровой ошибки.
При этом в административном порядке Управление Росреестра по Пермскому краю не часто исправляет реестровые ошибки и прямо рекомендует заявителям обращаться в суд, так как честь обстоятельств служащие для доказывания реестровой ошибки могут быть установлены только в судебном порядке.
Юристы компании имеют обширный опыт по исправлению реестровых (кадастровых) ошибок.