Дата публикации 24 мая 2023 г.
Время на чтение 10 минут.
Авторы: Сангаджиева Елена, Туровец Алексей
Жилой дом должен быть зарегистрирован на праве собственность в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При наличии правоустанавливающих документов на земельный участок оформление права собственности возможно в административном порядке (в том числе в упрощённом порядке (дачной амнистии) на основании технического плана без получения разрешительной документации (уведомления о строительстве) (см. п.12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В регистрации права собственности на строение может быть отказано в случае если постройка не соответствует градостроительному регламенту (процент застройки, высота, этажность, отступы от границ земельного участка и др.), виду разрешенного использования земельного участка, или в отношении самого земельного участка приняты ограничения в его использовании препятствующие возведению указанной постройки (различные охранные и санитарно-защитные зоны, зона катастрофического затопления, водоохранная зона, охранная зона объектов электросетевого хозяйства).
В этом случае мы можем констатировать, что имеем дело с самовольной постройкой.
Понятие «самовольная постройка» определено в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Местные администрации ведут активную работу по проверке подведомственной им территории на предмет незарегистрированных объектов с целью включения их в реестр недвижимости (ЕГРН) для начисления налогов, а в случае выявления среди таких построек самовольных объектов запускают предусмотренный законом механизм их сноса в административном или судебном порядке.
Виды самовольных построек.
Условно все самовольные постройки можно разделить на два вида.
- «Есть право на землю, но сама постройка не зарегистрирована»
Постройка возведена на земельном участке, принадлежащем заявителю, но права на неё не зарегистрированы по различным причинам, например, постройка не соответствует градостроительному регламенту, установленному правилами землепользования и застройки (процент застройки, высота, этажность, отступы от границ земельного участка и др.), постройка не соответствует виду разрешенного использования земельного участка или при регистрации права собственности на постройку получен отказ в связи с наличием различных охранных зон (санитарно-защитных зон, зоны катастрофического затопления, охранных зон электросетевого хозяйства), и т.п.
Либо постройка была реконструирована, прошла капитальный ремонт или восстановление, после чего перестала соответствовать записи о регистрации права и имеются причины, препятствующие внесение измененных параметров в реестр недвижимости.
- «Нет прав ни на землю, ни на постройку»
В таких случаях отсутствуют права как на земельный участок, так и на само строение. В том числе права третьих лиц.
Как оформить право собственности на самовольную постройку:
Комментарий эксперта: Управляющий партнёр «Юридической компании «Юр-Профи» Туровец Алексей
«Исключительно важную роль в вопросе оформления самовольных построек играет выбор способа оформления и подготовка доказательств, потому что судебный спор по легализации самовольной постройки проводится только один раз, и вердикт суда о признании права собственности на самовольную постройку за заявителем или её сносе будет окончательным.
Не во всех, но во многих случаях самовольные постройки можно оформить при грамотной работе юриста».
На данный момент нормативная база предоставляет заявителю две основные стратегии оформления права собственности на самовольную постройку, которые разделяются в зависимости от наличия или отсутствия права на земельный участок, а также от ряда иных обстоятельств.
- Оформление в порядке п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерацииэ.
Применение стратегии возможно, когда земельный участок принадлежит заявителю, а в регистрации права собственности на постройку получен отказ. В этом случае Вас ждет оформление права собственности на самовольную постройку сразу в судебном порядке.
Для построек, в отношении которых есть право собственности на земельный участок, в суде необходимо доказать, что нарушения в постройке по отношению к действующему градостроительному регламенту являются незначительными или возведение постройки, происходило до установления определенных правил или охранных зон, препятствующих регистрации права собственности на неё, а также что постройка не несет угрозу жизни или здоровью граждан.
Справочно:
Указанное следует из п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, который предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
· если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
· если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
· если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В суде указанные обстоятельства подлежат доказыванию со стороны истца путем предоставления экспертного заключения, устанавливающего выше названные обстоятельства.
- Оформление прав на самовольную постройку в прядке, предусмотренном ст. 3.8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ (введенной Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2021 № 478-ФЗ).
Данный порядок применим в том числе к случаю, когда право собственности отсутствует не только на постройку, но и на земельный участок.
В данном случае вопрос оформления права собственности на жилой дом решается одновременно с предоставлением земельного участка в собственность бесплатно, а начинается с обращения в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением, а в случае отказа, в некоторых ситуациях, проходит через судебный процесс.
В соответствии с п. 2 ст. 3.8 Федерального закона № 137-ФЗ до 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом.
Указанное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении такого земельного участка. В качестве основания предоставления указывается п. 2 ст. 3.8 Федерального закона № 137-ФЗ, а также указывается, что жилой дом возведен до 14 мая 1998 года.
К заявлению прилагаются:
-схема расположения земельного участка (в случае, если земельный участок подлежит образованию);
- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя;
- документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) подтверждающий осуществление оплаты коммунальных услуг;
- документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 1 января 2013 года и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14 мая 1998 года;
- документ, подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю;
- документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14 мая 1998 года;
- выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю;
- документ, выданный заявителю нотариусом до 14 мая 1998 года в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.
В случае отсутствия указанных документов, в рамках судебного дела можно установить необходимые обстоятельства, например в нашей практике были дела, по которым устанавливали факт пользования жилым домом и проживания в нем; факт принятия наследства; факт возведения жилого дома до 1998 года и другие.
Еще большим плюсом введенной нормы является тот факт, что в принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении такого земельного участка, не может быть отказано только по причине отсутствия в градостроительном регламенте вида разрешенного использования, предусматривающего возможность размещения жилых домов в границах такой территориальной зоны, а также несоответствия площади образуемого земельного участка предельным размерам и предельным параметрам разрешенного строительства.
Не самовольные, но и «не наши».
В контексте самовольных построек у клиентов часто возникает вопрос по поводу оформления права собственности на постройки, которые когда-то принадлежали третьим лицам (старым собственникам физическим или юридическим лицам), но по тому или иному основанию фактически перешли во владение клиентов, однако оформить за собой право на них не удается.
С юридической точки зрения такие постройки не являются самовольными, так как были возведены в своё время бывшими владельцами на законном основании.
Граждане приобретали жилые дома без должного оформления сделки, особенно в период 90-х годов, когда правовая культура сделок с недвижимостью проходила своё становление и для людей было не очевидно, что покупать можно только дома, зарегистрированные на праве собственности за продавцом.
В некоторых случаях дома возводились государственными предприятиями или работниками этих предприятий с их разрешения, однако сейчас документы на отвод земли и соответствующие решения утрачены или не были оформлены надлежащем образом.
В нашей практике много судебных решений о признании права собственности на такие индивидуальные жилые дома, когда у людей в качестве доказательств, подтверждающих владение домом есть расписка от бывшего владельца (который не всегда сам являлся собственником такого дома).
В силу п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Доказательствами длительности владения служат данные аэрофотосъёмки, проводившейся в Перми в 2000-гг., материалы инвентаризации земель и техническая документация на домовладения, а также показания свидетелей, готовых подтвердить пользование жилым домом более 15 лет.
Чем мы можем помочь Вам в оформлении самовольной постройки?
Как вы уже поняли отсутствие правоустанавливающих документов на самовольную постройку не приговор, есть разные варианты для оформления права собственности. Очень важно грамотно проанализировать имеющуюся ситуацию и определить способ оформления документов.
Юристы - эксперты компании «Юр-профи» готовы оказать помощь в оформлении права собственности на индивидуальные жилые дома на любой стадии как в административном порядке, так и в судебном.
Судебная практика компании:
- Оспорены красные линии для оформления жилого дома. Управляющий партнёр Юридической компании «Юр-Профи» Сангаджиева Елена. 2023 г.
- Зарегистрировано права собственности на самовольную постройку в порядке Федерального закона № 137-ФЗ Управляющий партнёр Юридической компании «Юр-Профи» Сангаджиева Елена. 2023 г.